Uitgelicht: kotmadam Xior heeft last van hoge rentes

(ABM FN) Kotmadam Xior heeft het momenteel bepaald niet makkelijk op de beurs en verloor sinds begin dit jaar al meer dan 10 procent.

In de afgelopen 30 dagen bedroeg het koersverlies zo'n 7,5 procent, wat ongetwijfeld het gevolg is van de sterke stijging van de obligatierentes en daarmee gepaard gaande stijging van de financieringskosten, waar vastgoedbedrijven extra gevoelig voor zijn.

Dat Xior bij de halfjaarcijfers in augustus nog liet weten dat de financieringsbehoeften voor de komende 18 maanden voor 100 procent gedekt zijn, legt de markt voorlopig naast zich neer.

Analisten zijn ook niet overtuigd. Zo verlaagde Jefferies recent het koersdoel van 34,00 naar 28,00 euro en werd het aandeel van de kooplijst gehaald en op een Houden-advies gezet. Vrijdagavond sloot Xior op 25,20 euro.

Het fundament blijft echter sterk, na een solide eerste zes maanden van het jaar, wat Xior zelf bestempelde als het "sterkste" verhuurseizoen ooit, met een algemene vraag naar studentenwoningen die het mogelijk maakte om huurverhogingen eerder door te voeren. En dat ondersteunt de winstgroei.

De EPRA-winst, een belangrijke indicator voor de vastgoedsector, steeg met 6 procent tot 53,29 miljoen euro. Volgens Xior werd deze stijging ondersteund door een vergelijkbare stijging van de huurprijzen met 4,9 procent en een bezettingsgraad van 98 procent aan het einde van de eerste zes maanden van het jaar. Xior verwachtte tegen het begin van het academisch jaar een volledige bezettingsgraad te bereiken.

Wat betreft de vooruitzichten voor 2026, herhaalde Xior bij de halfjaarcijfers de verwachtingen en wordt nog steeds gerekend op een winst per aandeel van 2,30 euro en een dividendstijging van 4 procent tot 1,84 euro.

"Gesteund door onze solide operationele en financiële basis blijven we vol vertrouwen bouwen aan een portefeuille die gericht is op vier miljard euro, en bevestigen we met overtuiging onze vooruitzichten voor 2026", aldus Christian Teunissen, CEO van Xior.

Hoe zit het met 2027?

Hoewel Xior volgens Jefferies op schema ligt om zijn doelstellingen dit jaar te halen, lijkt de beheerder van studentenwoningen volgens de zakenbank niet in staat om aan de verwachtingen voor 2027 te voldoen.

Voor het komende boekjaar verwacht Xior zelf een verdere groei van een winst per aandeel tot 2,40 euro en een dividend per aandeel van 1,92 euro, wat opnieuw een stijging van 4 procent zou betekenen ten opzichte van 2026.

De Jefferies-analist die het aandeel volgt, Stéphane Afonso, maakt zich geen zorgen over de onderliggende fundamentele factoren en vindt de strategie van zelffinanciering verstandig, maar is ook van mening dat Xior zijn schuld eerder had moeten afbouwen.

Zo bedraagt de loan-to-value-ratio momenteel 51,5 procent, waar Xior 50 procent nastreeft. Maar dat de LTV-ratio hoger ligt, is vooral het gevolg van de volledige uitbetaling van het dividend in contanten.

Intussen resteert nog slechts 7 miljoen euro aan investeringen in de portefeuille van lopende projecten voor de periode 2026-2027, wat de huuropbrengsten met 6 procent zou moeten doen stijgen.

En volgens Afonso zijn er nog talrijke onzekerheden rond de toekomstige projectportefeuille, met name vanwege vertragingen bij het verkrijgen van vergunningen. De analist schat dat de toekomstige portefeuille nog eens 17 procent aan de huurgroei zou kunnen toevoegen.

Verder is Jefferies van mening dat de overige balansindicatoren onder controle blijven, en wijst het vooral op de volledige dekking van de financieringsbehoeften voor de komende 18 maanden, wat elk risico op herfinanciering op korte termijn uitsluit.

Analisten van Berenberg blijven intussen positief over de Europese markt voor studentenhuisvesting en vinden dat Xior goed gepositioneerd is in deze markt. Wel waarschuwde de Duitse bank rond de zomer al voor de hogere rentes en vinden ook deze analisten de schuldratio's van Xior te hoog, waardoor het bedrijf mogelijk niet snel genoeg kan schakelen indien interessante overnamekansen zich voordoen. Wel beschouwen de analisten de huidige waarderingen binnen de Europese vastgoedsector als een aantrekkelijk instapmoment voor beleggers.

Wellicht dat het aanstellen van een nieuwe CFO bij Xior, beleggers ook weer meer vertrouwen in het aandeel zal geven. Afgelopen week werd bekend dat Frederik Snauwaert op 31 december stopt als financieel directeur.

"Na meer dan veertien jaar waarin Frederik een sleutelrol heeft gespeeld in de groei, internationale expansie en verdere professionalisering van Xior, werd in goed overleg beslist om de financiële leiding van de vennootschap af te stemmen op Xior's volgende groeifase", aldus het vastgoedbedrijf.

Snauwaert blijft nog wel betrokken bij Xior als aandeelhouder en staat nog altijd achter de strategie, groeivooruitzichten en het potentieel voor duurzame waardecreatie op lange termijn, volgens Xior, dat inmiddels de zoektocht naar een opvolger is gestart.